A saúde financeira de um estabelecimento é fundamental, mas, como todo empreendimento, é indispensável ter um planejamento para evitar falhas e riscos. Neste post, você encontrará tudo sobre a importância da manutenção predial.
Para que a estrutura física de um condomínio não seja comprometida por desgastes é fundamental que além do plano arquitetônico a manutenção seja prioridade.
Para você ter ideia, muitos ainda veem a manutenção predial como algo secundário, e só quando problemas urgentes aparecem buscam uma solução que acaba saindo mais caro e, com menor eficiência devido ao dano.
Contudo, a manutenção preventiva predial mantém estruturas conservadas e com boa estética, o que oferece maior rentabilidade prolongando a vida útil do imóvel e atraindo potenciais condôminos. Além da segurança, claro.
Mas, saiba que lidar com a manutenção em condomínios não precisa ser um fardo, por isso preparamos um post que mostrará a importância da manutenção predial e como uma boa empresa de manutenção predial poderá ajudar.
Fique conosco e boa leitura!
Você vai encontrar neste artigo:
Por que é importante fazer a manutenção predial?
É comum que muitos administradores, com suas agendas tomadas, deixem a manutenção predial em segundo plano e se foquem em questões mais imediatas.
É compreensível, porém em médio e longo prazo os problemas e prejuízos que surgem são extremamente maiores do que o tempo e recursos que poderiam ter sido utilizados para evitá-los.
Estruturas físicas como as de um condomínio, com alta movimentação de pessoas e processos produtivos, estão sujeitas à desgastes — que aliados à ação do tempo — podem ser muito nocivos se não forem prevenidos.
Para você ter ideia de como pode ser perigoso negligenciar os cuidados estruturais do condomínio, a maioria dos acidentes ocorridos em imóveis com idade superior há 10 anos, está atrelada à falta de manutenção.
Nesse ponto os problemas ficam ainda maiores, pois entra a responsabilidade civil, que onera a gestão do prédio por danos estruturais que coloquem o patrimônio ou as vidas de condôminos em risco.
Claro que acidentes não acontecem tão repentinamente, mas perceba que a ausência de cuidados, e a quantidade de reparos corretivos vai deteriorando mais e mais as estruturas; que se tornam frágeis e problemáticas.
Além disso, a manutenção em condomínios é importante para torná-los atrativos para novos condôminos, ou mesmo investidores à depender do seu negócio; manter o seu valor de mercado, e claro, seu funcionamento cotidiano.
Certamente, esses pontos são suficientes para justificar a importância da manutenção predial, não é mesmo?
Tipos de manutenção em condomínios
A manutenção predial se divide em três tipos, e para manter seu condomínio impecável é importante que você saiba quais são e como se beneficiar de cada uma delas.
Os tipos de manutenção predial existentes em condomínios são:
- Manutenção predial preventiva
- Manutenção predial corretiva
- Manutenção predial preditiva
Manutenção predial preventiva
Como o próprio termo diz, o objetivo da manutenção predial preventiva é impedir que problemas e danos surjam e, manter a vida útil do imóvel por meio de um trabalho planejado, programado e bem executado.
O trabalho de manutenção preventiva é feito seguindo um planejamento prévio. Porém, a periodicidade e o tipo dos serviços variam de acordo o prédio, tempo de construção e itens para manutenção.
Alguns itens podem ser substituídos de imediato conforme sua validade, outros apenas inspecionados e reparados se houver a necessidade.
Contudo, ao manter uma rotina de manutenção preventiva predial, gastos com reparos emergenciais são reduzidos ou até eliminados, assim como a dificuldade com tempo e execução.
Manutenção predial corretiva
A manutenção predial corretiva trata situações emergenciais, nas quais o dano já ocorreu e precisa ser contido logo para não causar um prejuízo patrimonial maior.
São, em geral, infiltrações, vazamentos, problemas em elevadores ou sistemas de gás, entre outros que além de interferir na rotina do condomínio, provocam impactos negativos no orçamento.
Claro que temos que levar em conta que a necessidade de certos reparos não é facilmente detectável, porém fica claro que o número de ocorrências cai consideravelmente quando um trabalho preventivo é feito.
Manutenção predial preditiva
Assim como a manutenção preventiva, ela é programada e tem o mesmo objetivo: identificar potenciais problemas para reparo, porém, a forma como a manutenção preditiva é executada é bem diferente.
Na manutenção predial preditiva são utilizados métodos de análise não destrutivos como equipamentos e sensores para checar as condições estruturais em tempo real.
Para você entender melhor, veja alguns exemplos práticos de manutenção predial preditiva:
- Análise de vibrações e monitoramento de ruídos;
- Monitoramento de temperatura;
- Medição de correntes elétricas;
- Análise de balanceamento e alinhamento.
Como fazer a manutenção em condomínios
A aplicação da manutenção predial é feita com base nos requisitos da norma ABNT NBR 5674/2012.
Portanto, além de sua execução técnica, existem ações operacionais, questões jurídicas e ambientais, assim como o fator econômico que envolvem um planejamento de manutenção em condomínios.
Esse trabalho deve ser feito por uma empresa de manutenção predial em conjunto com o gestor e o síndico, a partir de uma inspeção técnica e do entendimento da rotina local e devem seguir os seguintes passos:
- Planejamento;
- Prevenção;
- Inspeção;
- Execução.
Tenha um planejamento
A NBR 5674 exige que todos os condomínios tenham um planejamento de manutenção predial em seus orçamentos, e traz algumas recomendações de como o planejamento e execução devem ser feitos.
Esse planejamento determina o tipo de manutenção e as ações de curto, médio e longo prazo que devem estar no cronograma da administração do prédio.
A sua elaboração é feita à quatro mãos, ou seja, um trabalho em conjunto entre uma empresa especializada em manutenção predial, com a parte técnica; e a administração do condomínio, com a rotina e o orçamento.
Cada item, por menor que pareça, deve ser considerado no planejamento da manutenção predial; assim como cada ação pode afetar o local, tais como a paralisação de elevadores, interrupção do fornecimento de água, luz e gás etc..
Perceba que o objetivo desses cuidados é contribuir para um trabalho mais eficiente, menos incomodo para os condôminos, e claro, proporcionando mais economia no orçamento.
Para isso, é indispensável encontrar uma excelente empresa de manutenção predial. Um trabalho de qualidade é sinônimo de agilidade, durabilidade e economia.
Atenção à prevenção!
A única maneira de evitar o comprometimento das instalações de um prédio é com um trabalho de manutenção preventiva, feito com uma empresa especializada em manutenção predial.
Durante a manutenção preventiva predial, a empresa de contratada deve observar:
- Elevadores;
- Sala de máquinas;
- Caixa d´água;
- Caixas de passagem de esgoto;
- Instalações de gás;
- Parte elétrica e hidráulica;
- Dedetização;
- Integridade das fundações e da cobertura;
- Piscina;
- Sauna;
- Salão de festa;
- Jardim;
- Limpeza da fachada, dentre outros.
Cada um dos itens acima tem características e periodicidades diferentes e cabe ao responsável pela manutenção em condomínios ficar atento aos prazos e ações conforme o cronograma do plano de manutenção predial.
E vale dizer que, todos os itens acima apresentam complexidade e responsabilidades maiores do que imaginamos, veja o exemplo das piscinas.
Piscinas de condomínios têm riscos intrínsecos e exigem cuidados para evitar gastos exorbitantes. Saiba tudo sobre piscinas: limpeza e cuidados, leis, regras de uso, sinalização de segurança + checklist fácil e indispensável.
Um bom e simples exemplo de cuidados preventivos que são esquecidos na rotina do dia a dia e que podem trazer sérias consequências é a correta limpeza de pisos e o risco do piso escorregadio saiba das dicas, prevenção e cuidados.
Outro exemplo é a de dedetização:
Não se esqueça da dedetização
A dedetização nada mais é do que o controle das pragas, através da manutenção predial realizada pela empresa especializada.
Manter o prédio livre de ratos e insetos é fundamental para a satisfação dos moradores e é parte das responsabilidades do síndico.
Por este motivo, a dedetização deve estar no plano de manutenção em condomínios. O procedimento deve ser realizado, pelo menos, a cada seis meses, mas isso varia de acordo com as necessidades e com a experiência da empresa de manutenção.
| Exemplo de cronograma de manutenção em condomínios | ||||
| Sistema | Atividade | Periodicidade | Execução | |
| Seguro Predial | Fazer seguro do prédio | Anual | Seguradora | |
| Elétrico | Fazer a medição da isolação e contatos dos disjuntores | Semanal | Empresa de manutenção predial | |
| Elétrico | Revisão visual de para-raios | Anual | Empresa de manutenção predial | |
| Elétrico | Para-raios (medição ôhmica e laudo) | Anual | Empresa de manutenção predial | |
| Elevadores | RIA – Elevadores | Anual | Empresa de manutenção predial | |
| Gás | Rede de gás encanado | A cada 2 anos | Empresa de manutenção predial | |
| Hidráulico | Limpar e desobstruir o sistema de águas pluviais das caixas d’água | Quinzenal | Empresa de manutenção predial | |
| Elétrico | Revisão geral de estado dos transformadores | Mensal | Empresa de manutenção predial | |
| Estrutural | Inspeção e manutenção das portas corta-fogo | Trimestral | Empresa de manutenção predial | |
| Hidráulico | Verificar caixas d´água, de esgoto e gordura | Semestral | Empresa de manutenção predial | |
| Cobertura | Verificar a integridade dos componentes, vedações e fixações e consertar o que for necessário | Anual | Empresa de manutenção predial | |
| Fachada | Fazer a lavagem e pintura conforme determinado no plano | A cada 2 anos | Empresa de manutenção predial | |
| Dedetização | Dedetização | Semestral | Empresa de dedetização | |
| Elétrico/Hidráulico | Manutenção de bombas e vistoria | Mensal | Empresa de manutenção predial | |
| Certificação AVCB | Certificação AVCB | A cada 2 anos | Corpo de Bombeiros | |
| Extintores | Verificação e testes | Anual | Empresa de extintores | |
| Mangueiras | Verificação de mangueiras | Anual | Empresa de manutenção predial | |
| Gerador de energia | Vistoria e manutenção de geradores de energia | Mensal | Empresa de manutenção predial | |
| Bomba de incêndio | Vistoria e manutenção de bomba de incêndio | Anual | Empresa de manutenção predial | |
| Pressurização de escada | Vistoria e manutenção de pressurização de escada | Anual | Empresa de manutenção predial | |
Faça a Inspeção anual
A inspeção anual, como sabemos, é de suma importância na manutenção predial proporcionando as direções que os responsáveis devem seguir para uma boa gestão condominial.
Isso porque, não há como fazer o planejamento da manutenção sem os laudos técnicos que atestam as condições físicas de cada parte ou sistema do imóvel.
Essa inspeção técnica deve atender os requisitos da NBR 14037 da ABNT, portanto, precisa ser feita por perito ou empresa especializada em manutenção predial.
Além dessa norma, é importante destacar que algumas cidades do Estado de São Paulo possuem Legislação de Inspeção Predial. São elas:
- Bauru (Lei 4.444);
- Jundiaí (Lei complementar 261 e 278);
- Ribeirão Preto (Lei complementar 1.699);
- Santos (Lei complementar 441);
- São Vicente (Lei 2854 – A).
Mas fica o alerta: mesmo que nem todas as cidades tenham uma legislação aplicável, a inspeção e a manutenção em condomínios continuam obrigatórias.
Mantenha a execução da manutenção predial na rotina
A partir do planejamento e inspeção o que vem à seguir é a execução de fato no decorrer do período, conforme o cronograma definido.
Mas, é nesse ponto que alguns gestores podem acabar negligenciando e os problemas não tardam à surgir.
É preciso ter consciência que a manutenção predial tem impacto direto no bom funcionamento e na saúde financeira do condomínio.
Não prioriza-la é responsabilizar-se por prejuízos com reparos emergenciais caríssimos e, muitas vezes invasivos, desvalorização imobiliária e a insatisfação de moradores.
Perceba que nem tudo na manutenção em condomínios é grande ou trabalhoso, existem reparos rotineiros podem facilmente serem feitos por meio da contratação de serviços terceirizados para a manutenção em condomínios.
Nesse caso, o condomínio deve contratar uma empresa de gestão de facilities: uma contratação segura e de qualidade que fará toda a diferença evitando prejuízos, potenciais inconvenientes e facilitando o trabalho do administrador.
Dica: Síndicos devem estar atentos ao Seguro de Responsabilidade Civil do Síndico, é uma garantia e proteção para a pessoa que exerce esse cargo diante das vulnerabilidades do patrimônio. Saiba tudo sobre o RC Síndico e como ele pode ajudar.
Terceirização da manutenção predial
Neste artigo pudemos ver como a manutenção predial é importante, além de saber como planejá-la e colocar em prática.
Aproveite agora para se atualizar com nosso post imperdível das 6 dicas de como implantar a coleta seletiva em condomínios.
Manter uma rotina de cuidados não é difícil se você puder contar com uma empresa terceirizada de manutenção experiente e que preze pela excelência em suas entregas.
A terceirização da manutenção predial garante não apenas o melhor custo-benefício com a utilização de mão de obra especializada, mas também agrega valor ao patrimônio com qualidade e modernização.
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A Manutenção Preventiva , realizada periodicamente, previne problemas, e evita gastos futuros, pois impede que haja uma deterioração das estruturas , cujo custo para reparar os danos dai serão bem maiores.
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